Revente dans les dix ans
Vendre une maison autoconstruite : ce que l’assurance change
Mutation, séparation, nouveau projet : beaucoup d’autoconstructeurs revendent avant dix ans. À ce moment-là, la loi les traite comme des constructeurs, et le notaire doit dire à l’acheteur si la maison est assurée en dommage ouvrage. C’est souvent là que l’absence d’assurance se paie.
La dommage ouvrage souscrite avant le chantier suit la maison et rassure l’acheteur — devis gratuit
- de responsabilité du vendeur
- 10 ans
- mention obligatoire
- Acte notarié
- la DO suit la maison
- Transmise
Le vendeur d’une maison qu’il a construite est un constructeur
Le Code civil assimile à un constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».
Article 1792-1, 2°
Est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
Concrètement, si vous vendez votre maison avant la fin du délai de dix ans, l’acheteur peut se retourner contre vous pour les désordres de nature décennale : fissures structurelles, affaissement, infiltrations qui rendent la maison inhabitable. Vous en répondez comme un maçon ou un charpentier, avec cette différence que vous n’avez, pour les lots réalisés vous-même, aucun assureur décennal derrière vous.
Pour les lots confiés à des entreprises, vous pourrez à votre tour vous retourner contre elles et leurs assureurs. Pour ceux que vous avez réalisés, la réparation reste à votre charge, sur votre patrimoine.
Ce que le notaire va écrire dans l’acte
L’acte mentionne l’existence ou l’absence d’assurance
L’article L243-2 du Code des assurances impose qu’un acte de vente conclu avant l’expiration du délai de dix ans mentionne l’existence ou l’absence des assurances de construction, dommage ouvrage comprise.
Le notaire vous demandera donc l’attestation dommage ouvrage, les attestations décennales des entreprises et, le cas échéant, la liste des lots que vous avez réalisés. Cette information n’empêche pas la vente, mais elle est portée à la connaissance de l’acheteur, de son notaire et de sa banque.
Avec une dommage ouvrage, l’acheteur bénéficie de la garantie pour la durée restante : le contrat est attaché à la maison et lui est transmis automatiquement. Sans dommage ouvrage, il sait qu’en cas de sinistre il devra engager lui-même les démarches contre vous et contre les entreprises.
Préparez dès maintenant une revente sereine
Une dommage ouvrage souscrite avant le chantier évite la discussion sur le prix le jour de la vente.
- Transmise à l’acheteur
- Réponse sous 24 h
L’absence de dommage ouvrage pèse sur la négociation
Il n’existe pas de décote officielle, mais les professionnels de l’immobilier constatent tous le même réflexe chez les acheteurs.
- Négociation
- L’acheteur intègre le risque d’un sinistre non préfinancé et le fait valoir dans son offre.
- Banque de l’acheteur
- Certaines banques demandent des précisions, voire une expertise, avant d’accorder le prêt.
- Délai de vente
- Une partie des acquéreurs écarte d’emblée les maisons de moins de dix ans sans assurance.
- Votre responsabilité
- Elle court quoi qu’il arrive : la vente ne vous libère pas avant la fin des dix ans.
Une maison autoconstruite à 220 000 €, revendue après trois ans pour mutation. Gros œuvre et toiture par des entreprises, sans dommage ouvrage. L’acheteur demande un diagnostic structure par un ingénieur, à ses frais mais déduit de son offre, puis négocie 15 000 € en invoquant l’absence d’assurance. Une dommage ouvrage souscrite au départ aurait coûté environ un tiers de cette somme.
Peut-on souscrire une dommage ouvrage après la construction ?
Très difficilement. La dommage ouvrage est conçue pour être souscrite avant l’ouverture du chantier : l’assureur évalue un projet, pas une maison terminée dont il ne peut plus contrôler les fondations. Une fois la maison achevée, les propositions sont exceptionnelles et toujours précédées d’une expertise approfondie.
Si vous n’êtes pas assuré et prévoyez de vendre, la meilleure parade consiste à préparer un dossier complet : factures et attestations décennales de chaque entreprise, photos du chantier, étude de sol, rapport d’un contrôleur ou d’un ingénieur. Un acheteur rassuré négocie moins.
Si votre projet de construction est encore devant vous, c’est maintenant que la question se règle. Même si vous comptez rester longtemps, une revente imprévue dans les dix ans est fréquente : la dommage ouvrage coûte une fois, et protège à la fois vous et votre futur acheteur.
Questions fréquentes sur la revente d’une maison autoconstruite
Puis-je vendre ma maison autoconstruite sans dommage ouvrage ?
Pendant combien de temps suis-je responsable après la vente ?
La dommage ouvrage est-elle transmise à l’acheteur ?
Une clause « vendu en l’état » me protège-t-elle ?
Après dix ans, que se passe-t-il ?
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